Fin de año y comienzo con las mismas perspectivas en la vivienda

Fin de año y comienzo con las mismas perspectivas en la vivienda

geyhache.com, Rentabilidad en Locales

Ha finalizado un año que comenzó titubeante y con poco impulso, y lo hace con alrededor de 680.000 viviendas vendidas, un incontenible incremento de precios de alrededor del 10%, y con las previsiones de los expertos echadas por tierra.  También nos deja un preocupante panorama de escasez de vivienda para este 2025, con casi todos los factores que inciden en el sector inmobiliario anunciando el mantenimiento de la demanda con que se cerró el año y por supuesto, incrementos de precio, tanto en la compraventa como en lo que es más preocupante, el alquiler. El déficit de vivienda es tan enorme, que la tensión en los precios continuará impulsándolos hacia arriba, ¿hasta donde?… será una de las incógnitas del año.

La vivienda es ya la principal preocupación de los españoles

Como no podía ser menos, esta situación ha ido calando en la ciudadanía española y ha llevado a la vivienda a ser la principal preocupación de la población, tal y como señaló el Barómetro de Opinión del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS) de diciembre. El dato nos indica una clara percepción de los españoles del problema que significa la desigualdad en el acceso a la vivienda, con unos precios cada vez más inasumibles y una falta de oferta, tanto en venta como en alquiler, como nunca se había producido.

Para entender lo sucedido hay que desmenuzar todos los componentes que actúan sobre el mercado inmobiliario y entonces podemos comprobar que se ha producido una tormenta perfecta que dista mucho de haber terminado.

Un problema gestado tras muchos años de falta de visión

La insuficiente construcción de viviendas desde hace siete años ha ido acumulando un déficit muy importante, sobre todo cuando entendemos que la demanda ha ido aumentando por un importante incremento de la inmigración y que, en estos momentos, son 340.000 los nuevos hogares que se forman cada año en nuestro país. En esa falta de construcción tiene mucho que ver la falta de suelo urbanizable y es que a pesar de los 506.000 km2 que mide España, nos falta suelo para construir. Y en esto las diferentes administraciones locales y autonómicas tienen mucha culpa que asumir.

No es el único problema que causa ese déficit de vivienda, los altos costes de la construcción, un tejido empresarial debilitado tras la crisis del 2008 y las trabas administrativas que causan bastante inseguridad jurídica, tienen su parte de culpa.

Sin ocupar el primer puesto, la turistificación del territorio, con un descontrolado incremento de los pisos turísticos y la construcción de muchas viviendas de lujo para extranjeros, entre esas 90.000 que se levantan al año, ha disminuido el número de viviendas que salen al mercado del alquiler o de la compraventa, agravando el problema en ciudades como Barcelona y Madrid.

La rebaja de los tipos de intereses propiciada por el BCE desde el pasado verano, que se va a prolongar a lo largo del 2025, también ha traído un incremento de la ya considerable demanda, tensionando más los mercados en costa y grandes ciudades e impulsando los precios que suben por encima de inflación y salarios. Esta subida de precios en la vivienda está consiguiendo que numerosos españoles deban destinar a su compra más un tercio de sus ingresos, cantidad superada si hablamos de alquiler.

Tampoco hay que despreciar la buena situación económica generada por el empuje de la inversión, del consumo y del turismo. Una situación que situará el crecimiento del PIB en 2024 en el 3,1 %, impulsado por un avance mayor al previsto en el tercer trimestre y una leve aceleración del empleo en el cuarto. La expectativa para el 2025 es de un 2,5%, fortaleciendo de nuevo el mercado laboral.

La subida del precio de la vivienda ha marcado el 2024

Con este panorama económico y la demanda de vivienda no satisfecha, la subida del precio de la vivienda ha sido la tónica constante durante 2024 y las previsiones de cierre indican incrementos cercanos al 9% y un precio por metro cuadrado por encima de los 2.380 euros. Eso sí, con grandes diferencias entre las distintas ciudades, Valencia lidera el aumento anual con un 24%, seguida de Málaga (21,5%), Madrid (20,2%) y Alicante (18,2%). San Sebastián se mantiene como la ciudad más cara, con 5.681 euros por m2 seguida de Madrid (4.952 euros) y Barcelona (4.700 euros). En el lado contrario de la tabla, Huesca es la única capital que ha registrado una caída, con un descenso del 0,4%.

Teniendo en cuenta los datos por comunidades autónomas, Madrid encabeza las subidas con un 17,5%, seguida de Canarias (17%) y Murcia (16,3%). Baleares se posiciona como la región más cara, con un precio medio de 4.707 euros por m2; en la parte baja de la tabla, Castilla-La Mancha, Extremadura y Castilla y León registran los valores más bajos, por debajo de los 1.250 euros.

Los precios seguirán subiendo en el 2025

Terminando el año como la principal preocupación de los españoles, la vivienda será uno de los ejes principales del discurso social y político para el 2025. Y aunque los precios este año puedan no incrementarse de la misma forma que en el 2024 -eso dicen los expertos y yo discrepo- las condiciones del mercado no van a variar, la demanda seguirá creciendo y la oferta imponiendo sus condiciones en un mercado muy tensionado.

Por poner algunos ejemplos: Caixabank Research, vaticina un crecimiento del precio de la vivienda en 2025 en torno al 4,1% – si bien reconocen que no pueden descuidarse «los riesgos de un aumento de los precios de la vivienda más rápido de lo esperado» ante la «situación expansiva del mercado inmobiliario y la buena marcha de la economía española». Bankinter prevé un alza algo superior, del 5% con respecto a 2024 y, a partir de entonces, espera una moderación del mercado. Por su parte Solvia estima una horquilla de entre un 4% y un 5%. Más pesimistas para la situación de la vivienda son los pronósticos de los portales inmobiliarios. Fotocasa espera una subida de alrededor del 7% para 2025, mientras que pisos.com vaticina un incremento del 12,1% en el precio de la vivienda en compraventa.

La bajada esperada de los tipos de interés, que podría quedar en el 2% el próximo verano y la moderación de la inflación, junto con la confianza de los compradores en la situación económica y el incremento demográfico, son factores que continuarán impulsando la demanda en el segmento residencial, sobre todo de obra nueva, consiguiendo que las nuevas promociones en costa y grandes ciudades, aún escasas, se agoten con rapidez, aunque su precio siga aumentando.

Según Sociedad de Tasación los pisos a estrenar se han encarecido un 5,5% en los últimos doce meses hasta alcanzar de media los 3.028 euros por metro cuadrado en diciembre. Cifra muy superior a las viviendas de segunda mano que alcanzaron de media en España los 2.479 euros por metro cuadrado al cierre de 2024, registrando así una subida del 14,78% en el último año.

El alquiler sigue un camino imposible para la ciudadanía

Respecto al alquiler, la tendencia también será alcista en 2025. Actualmente, hasta 48 capitales españolas tienen precios superiores con respecto a noviembre del año pasado. El incremento más pronunciado es el de Madrid (20,5 euros/m2) donde las expectativas de los propietarios subieron un 15,5%. Son 23 las capitales que suman precios récord de la vivienda en alquiler. Barcelona continúa siendo la capital con los alquileres más caros, con un precio de 23,2 euros/m2, tras anotarse una subida del 14,4%. Por detrás, San Sebastián (17,9 euros/m2), Palma (17 euros/m2), Málaga (15 euros/m2) y Valencia (14,7 euros/m2), aunque sólo las dos últimas cierran el mes de noviembre en récord.

La vivienda seré el eje central de la política en 2025

En el aspecto político y sobre todo después del dato del CIS, el debate se va a intensificar y la situación se polarizará aún más. El Gobierno de Sánchez se verá presionado por parte de sus socios y una amplia base social, para continuar en su esfuerzo de regular el mercado del alquiler, lo que en principio es una solución a corto plazo que puede detraer viviendas del mercado. En el otro lado, la mayoría de las comunidades autónomas gobernadas por PP/VOX implantarán medidas que ayuden a la compra con bajadas de impuestos y otras que incentiven la construcción privada de viviendas asequibles, lo que puede ser una solución a medio/largo plazo. ¿Para cuando un pacto de Estado en vivienda y la incorporación de una serie de soluciones complementarias entre sí?

Construir para la ciudadanía y rescatar viviendas donde ya no hay nada 

Si se pusieran de acuerdo y como solución a medio plazo, la colaboración público-privada se perfila como un elemento clave para abordar el déficit estructural de vivienda asequible y aumentar la oferta residencial en España; también la rehabilitación del parque residencial existente, que en gran parte se encuentra obsoleto, y la conversión a uso residencial de otros activos que hayan quedado en desuso, como oficinas o locales comerciales, de los que hay centenares de miles vacíos y ayuntamientos que se hacen los sordos.

La realidad es que nos hacen falta rápida como un millón de viviendas en venta, el doble que las viviendas necesarias en alquiler y estas cifras sólo se pueden alcanzar “poniéndose manos a la obra” y no construyendo viviendas de lujo, con las que los promotores se sienten seguros y alcanzan su ansiado 25%, sino viviendas para esos millones de españoles que se mueven en sueldos de entre 25.000 y 30.000 euros y ven, que cada año que pasa, penalizados por alquileres disparados, la distancia que les separa de una vivienda en propiedad es mayor.

Actuaciones en el corto y en el medio plazo

La dramática situación actual del acceso a la vivienda es con mucho la peor que ha vivido la historia reciente del país. La consideración como bien de inversión, sujeto a las normas financieras de estos productos y la entrada en su mercado de particulares y de empresas especializadas en obtener beneficios de un bien de primera necesidad, puede ser una de las causas de la situación.

Para solucionar el problema hace falta poner en marcha una serie de medidas que actúen en el corto plazo, regulando el acceso a la vivienda de alquiler, -un mercado tan abierto como el español no se regulará por sí solo con esta ausencia de producto- y poniendo viviendas en el mercado procedentes del alquiler turístico y temporal; dando seguridad jurídica a los propietarios particulares y gestionando ayudas para los inquilinos en situación vulnerable.  Junto a ellas, a medio y largo plazo, es necesario construir dos millones de viviendas en alquiler asequible o venta, que no sean producto de lujo y que consigan equilibrar la oferta y la demanda recuperando el mercado y unos precios razonables.  La disponibilidad de suelo y la facilidad burocrática, son también medidas necesarias.

Olvidar el fundamentalismo e impulsar un pacto de Estado

Es obligado el pacto de Estado y que las posiciones de los dos partidos mayoritarios se acerquen, lo que en estos momentos con un Feijóo en horas bajas y necesitado de respeto entre los lobbys tradicionales de su partido, parece que no va a ser posible. Tampoco la posición de Sánchez, necesitado de los votos de sus socios de Gobierno, es mucho mejor. El año va a ser largo, la situación cada vez peor y un día la ciudadanía olvidará su fundamentalismo y les obligará a sentarse a la mesa. Lo veremos.