El control de los alquiler como parte de la solución
geyhache,com ,Rentabilidad en Locales
La regulación de los alquileres temporales era una cuestión que debía abordarse con urgencia. Desde la entrada en vigor de la nueva Ley Estatal de Vivienda, el Gobierno ha intensificado los esfuerzos para establecer un marco legal claro en torno a esta modalidad de arrendamiento. No es de extrañar: los alquileres de temporada, que en principio estaban reservados para casos específicos, han ganado terreno como alternativa preferida para muchos propietarios y se han convertido en una inmensa brecha en el sistema de la vivienda de alquiler tradicional, representando ya más del 40% del total de alquileres. sobre todo en las grandes ciudades.
A la par que crece esta tendencia, también lo hacen las críticas y preocupaciones sobre su impacto en el mercado de alquiler residencial y en la accesibilidad de vivienda. Las manifestaciones populares en contra de los alquileres turísticos y temporales que acosan el modo vida de millones de españoles, se han convertido en habituales esta segunda parte del año. Muchas voces dicen que el efecto legislativo del Gobierno será mínimo y que su control no va a conseguir que el mercado del alquiler residencial recupere a los huidos, pero a la mínima que se rasca en los emisores de esta opinión aparecen los lobbys de presión y las grandes empresas de alquileres vacacionales o temporales.
En este contexto, el desarrollo de nuevas medidas, como la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, supone un intento por poner orden y transparencia en un sector que, hasta ahora, ha carecido de controles efectivos.
La Ventanilla de Registro Único será obligatoria para estos tipos de alquiler
La introducción de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos es el primer gran paso del Gobierno para regularizar los alquileres de temporada que, hasta ahora, habían quedado en un limbo cegato que ha permitido su desaforado crecimiento. Este sistema digitalizado permitirá registrar propiedades destinadas a alquiler temporal, emitir licencias y facilitar el cumplimiento de las normativas vigentes. Además, la Ventanilla se integrará con una plataforma europea en 2026, convirtiendo a España en el primer país en aplicar el reglamento comunitario aprobado recientemente y cuyo desarrollo marcará el paso, afortunado o no, a otros países europeos que adolecen de los mismos problemas.
Este mecanismo no solo centraliza la gestión de registros, sino que también asegura un mayor control sobre las actividades de los propietarios y plataformas digitales que anuncian estos alquileres. En otras palabras, será una herramienta esencial para combatir el fraude y garantizar que se respeten las normas.
El Registro de la Propiedad pasará a desempeñar un papel clave
Un aspecto crucial del nuevo reglamento es el papel del Registro de la Propiedad. Este organismo será responsable de verificar que las propiedades cumplan con los requisitos establecidos antes de emitir el número de registro. Los propietarios deberán presentar la documentación necesaria para demostrar la causa temporal del arrendamiento, que es lo que en estos momentos no se está haciendo.
Asimismo, el Registro se encargará de supervisar la renovación anual de los números de identificación, asegurando que los contratos se ajusten a la normativa vigente.
El alquiler temporal se ha extendido fuera de su ámbito de aplicación por su rentabilidad y seguridad
Es evidente que la popularidad del alquiler temporal no ha sido casual. Su flexibilidad y rentabilidad lo han convertido en una opción atractiva frente al alquiler de larga duración, especialmente en zonas urbanas tensionadas. Y si hablamos del alquiler de habitaciones la rentabilidad puede superar el 20%.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que este tipo de alquiler está destinado a situaciones específicas, como estudiantes, trabajadores temporales o personas desplazadas por motivos concretos. Sin embargo, en la práctica, se ha convertido en una alternativa recurrente para maximizar beneficios sin las limitaciones del alquiler habitual.
Además, la temporalidad brinda una ventaja clave: mayor seguridad jurídica para los propietarios. Con contratos más cortos y menos regulados, se sienten menos expuestos a los riesgos asociados al alquiler prolongado, como impagos o procesos judiciales complejos. Y a cada nuevo inquilino se le sube el precio, lo que se ha convertido en fuente de contaminación de precios al alza para el alquiler tradicional.
¿Cuáles son las características de los contratos temporales?
Los contratos de alquiler temporal destacan por su flexibilidad. Según la LAU, es obligatorio especificar que el inmueble no será la residencia habitual del arrendatario. Asimismo, deben incluir detalles como la dirección del domicilio habitual del inquilino y el motivo del arrendamiento temporal. Pero entre sus características hay algunas que les hacen muy interesantes para los caseros, como una duración corta, libertad en la renta o prórrogas negociables en la que ambas partes -en teoría- podrían pactar su apartados; la realidad es que el casero impone su ley.
La laxitud de la administración más cercana, que es la municipal y autonómica y dejar todo el poder en manor del arrendador, han fomentado abusos, permitiendo que algunos propietarios utilicen esta modalidad como excusa para eludir las regulaciones del alquiler de larga duración.
España será el primer país de Europa en aplicar el reglamento europeo
España ha decidido adelantarse al calendario europeo con la aprobación del Real Decreto sobre alquileres temporales, que entrará en vigor en enero de 2025. Esta medida responde a la creciente preocupación por el impacto del alquiler temporal en la oferta de viviendas residenciales y es un reflejo de lo que está sucediendo en otros países europeos.
Con la implementación del decreto, los propietarios estarán obligados a registrar sus propiedades y obtener un número de identificación único que certifique su legalidad. Sin este registro, no podrán anunciarse ni comercializarse en plataformas como Airbnb o Booking.
El objetivo principal es doble: garantizar la transparencia en el sector y proteger los intereses de los inquilinos y propietarios que cumplen con la normativa. También se busca evitar que el alquiler temporal sea utilizado como herramienta para sortear las restricciones de la Ley de Vivienda. Un mayor control de Hacienda sobre los ingresos recurrentes de los caseros y el afloramiento de mucho alquiler en negro también son beneficios esperados.
¿Qué es la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos?
La Ventanilla Única Digital de Arrendamientos es el pilar central del nuevo sistema de regulación. Este portal permitirá a los propietarios registrar sus propiedades de forma ágil y cumplir con todas las obligaciones legales, incluyendo el pago de impuestos y la obtención de licencias. Además del control, el Ministerio quiere centralizar todos los trámites en una única plataforma simplificando toda la gestión administrativa. No es la única ventaja ya que su transparencia, o al menos eso es lo que nos venden, facilitará el acceso a la información para propietarios, inquilinos y autoridades.
Esta transparencia también contribuirá a reducir la posibilidad de realizar actividades ilegales, aunque muchos de los detractores de cualquier tipo de control ya hablan de que causará una gran inmersión hacia la zona oscura. Finalmente, el sistema permitirá identificar las características de cada propiedad, desde su ubicación hasta su uso previsto, lo que contribuirá a una gestión más eficiente del mercado.
Las plataformas de alquiler estarán obligadas a exigir el número de matrícula
Las plataformas digitales, como Airbnb o Booking, estarán obligadas a garantizar que todos los anuncios incluyan el número de registro único. De lo contrario, podrán enfrentarse a sanciones económicas significativas o incluso a la prohibición de operar. En todo caso, no será la primera vez que se nieguen a colaborar con la administración, favoreciendo sus propios intereses, que son que exista el mayor número posible de anfitriones con oferta para todos los gustos.
La exigencia de del número de registro único no solo refuerza el control sobre los alquileres temporales, sino que también promueve una competencia más justa entre los actores del mercado impidiendo, o eso es algo que nos venden, los fraudes sistemáticos a Hacienda y la ocultación de alojamientos. En última instancia, se espera que contribuya a equilibrar la oferta entre los diferentes tipos de arrendamiento.
Los alquileres de temporada son necesarios y se va a proteger su correcta aplicación
A pesar de los desafíos que plantea su regulación, los alquileres temporales cumplen y han cumplido siempre, con una función importante en el mercado inmobiliario. Ofrecen soluciones habitacionales flexibles para estudiantes, profesionales y turistas, al tiempo que generan ingresos significativos para los propietarios y las economías locales. El problema ha sido su masificación y descontrol.
Por ello, para que esta modalidad continúe siendo sostenible, es imprescindible garantizar su correcta aplicación. La implementación de la Ventanilla Única Digital y el registro obligatorio son pasos en la dirección correcta, pero deberán ir acompañados de medidas complementarias, como incentivos fiscales para el alquiler residencial o mayores garantías legales para los propietarios.
La regulación es parte de la solución pero la obra nueva es imprescindible
Y otra gran pregunta que todos nos hacemos cuando la administración pone algo en marcha ¿cuál va a ser su dotación en personal y presupuesto? ¿cómo se pretende que colaboren las comunidades autónomas y administraciones locales que se muestran algo levantiscas?
Porque esta colaboración entre los diferentes escalones del Estado es la que puede llevar al éxito o al fracaso la medida y todos sabemos que el ensañamiento de las Comunidades Autónomas gobernadas por el PP con las decisiones gubernamentales es manifiesto, llegando al paroxismo en algunas ocasiones. Y no les importa que poniendo en primer lugar los beneficios de unos centenares de miles de anfitriones y arrendadores, estén colocando en una situación desesperada a millones de españoles que, o no encuentran vivienda o el coste de su alquiler les lleva a la miseria.
Está claro que las medidas legislativas no resolverán de inmediato todos los problemas del inmobiliario, y que es necesario ponerse manos a la obra con suelo, ladrillos y cemento levantando ese millón y medio de viviendas que se considera necesarios para equilibrar el sector, pero representan un avance significativo hacia un mercado más justo y equilibrado.
Cuestión aparte son las dificultades que están pasando los intermediadores inmobiliarios para encontrar viviendas en venta o alquiler y es que la alta rentabilidad de los mismos y la falta de obra nueva han reducido la oferta a mínimos. La regulación también puede devolver viviendas que dejen de ser rentables a este mercado necesitado de materia prima.
Lo que queda ahora es asegurar que las medidas se implementen de manera eficaz, que este control que se avecina sea parte de la solución y que se continúe evolucionando para adaptarse a las necesidades de un sector en constante cambio.
Compartido con Aquimicasa
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